Airbnb in Wien 2026: Was jetzt wirklich gilt

1. Die EU-Verordnung — und warum sie in Österreich noch ins Leere läuft

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Vermietungen, kurz STR-VO, gilt seit dem 20. Mai 2026. Ihr Kern: Gastgeber sollen sich in einem behördlichen Register eintragen, eine Registrierungsnummer erhalten und diese im Inserat angeben. Plattformen müssen die Nummer prüfen und Daten an die Behörden übermitteln.

In Österreich passiert das vorerst nicht. Die Verordnung ist nach dem Opt-in-Prinzip aufgebaut: Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten nicht, ein Registrierungsverfahren einzuführen, sondern regelt, wie ein solches Verfahren aussehen muss, wenn ein Staat oder eine Region es einführt. Weil der Tourismus in Österreich in die Kompetenz der Bundesländer fällt, entscheidet jedes Bundesland für sich.

Laut Bundesministerium für Wirtschaft, Energie und Tourismus wird die STR-VO zum Geltungsbeginn vorerst in keinem österreichischen Bundesland umgesetzt. Für dich als Vermieter heißt das konkret:

• Es besteht derzeit keine Registrierungspflicht nach der STR-VO.
• Es muss keine Registrierungsnummer im Inserat angegeben werden.

Das BMWET baut parallel den Single Digital Entry Point auf, also die technische Schnittstelle, über die Plattformdaten künftig an die Behörden fließen sollen. Die Infrastruktur entsteht also, nur der auslösende Beschluss auf Landesebene fehlt.

2. Wiener Bauordnung: die eigentliche Hürde

Wer sich nur mit der EU-Verordnung beschäftigt, übersieht die Regelung, die in Wien tatsächlich über Zulässigkeit oder Unzulässigkeit entscheidet. Seit 1. Juli 2024 gilt: Wohnungen dürfen auch außerhalb von Wohnzonen nur dann kurzzeitig touristisch vermietet werden, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien vorliegt. Diese Bewilligung ist auf maximal fünf Jahre befristet.

Vor dieser Novelle war die Beschränkung im Wesentlichen auf Wohnzonen begrenzt. Seither ist die Bewilligungspflicht der Regelfall für das ganze Stadtgebiet.

In Wohnzonen gilt ein grundsätzliches Verbot

In ausgewiesenen Wohnzonen ist die regelmäßige entgeltliche Kurzzeitbeherbergung nach § 7a BO generell unzulässig. Dort hilft auch keine Ausnahmebewilligung. Ob eine Liegenschaft in einer Wohnzone liegt, ergibt sich aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan — das ist der erste Punkt, den du vor jeder Kalkulation prüfen solltest.

Wichtig ist die Reihenfolge: Die Bauordnung entscheidet über das Ob. Ortstaxe, Gewerberecht und Steuer regeln erst das Wie. Eine perfekt abgeführte Ortstaxe macht eine baurechtlich unzulässige Nutzung nicht zulässig.

3. Die 90-Tage-Regel für Home-Sharing

Von der Bewilligungspflicht ausgenommen ist Home-Sharing bis 90 Tage pro Kalenderjahr, sofern der Wohnsitz nicht aufgegeben wird. Gemeint ist der klassische Fall: Du wohnst selbst in der Wohnung und vermietest sie zeitweise, etwa während einer Urlaubs- oder Auslandsphase.

Offen bleibt in der Praxis, wie die 90-Tage-Ausnahme mit dem Verbot in Wohnzonen nach § 7a BO zusammenspielt. Das Verbot der regelmäßigen entgeltlichen Kurzzeitbeherbergung in Wohnzonen ist eine eigenständige Regelung. Wer eine Wohnung in einer Wohnzone hat und Home-Sharing plant, sollte das vorab mit der Baubehörde oder einer Rechtsberatung abklären, statt sich auf die 90 Tage zu verlassen.

4. Ortstaxe: 3,2 → 5 → 8 Prozent

Die Wiener Ortstaxe wird in zwei Schritten deutlich angehoben. Wer für 2026 und 2027 kalkuliert, muss mit drei verschiedenen Sätzen rechnen:

Vom Ausgangssatz 3,2 Prozent bis zum Zielsatz 8 Prozent ist das eine Erhöhung auf das Zweieinhalbfache innerhalb von rund zwölf Monaten. Wer die Ortstaxe bisher an die Gäste weitergegeben hat, verschiebt damit die Preisposition im Vergleich zum Hotel; wer sie selbst getragen hat, verliert Marge.

Fristen und Meldewege

• Die Ortstaxe ist monatlich bis zum 15. des Folgemonats an den Magistrat zu zahlen.
• Zusätzlich ist eine Jahressteuererklärung bis 15. Februar abzugeben.
• Plattformen sind nach § 15 Abs 2 Wiener Tourismusförderungsgesetz (WTFG) verpflichtet, die bei ihnen registrierten Unterkünfte an den Magistrat zu melden.

Der letzte Punkt ist der praktisch wichtigste: Die Stadt erfährt von deinem Inserat, ohne dass du dich meldest. Die Vorstellung, Kurzzeitvermietung in Wien lasse sich unauffällig betreiben, ist seit dieser Bestimmung nicht mehr realistisch.

5. Rechenbeispiel zur Ortstaxe

Angenommen, du vermietest eine Wohnung um 110 Euro pro Nacht inklusive 10 % Umsatzsteuer, ohne Frühstück, und kommst auf 100 vermietete Nächte im Jahr.

Auf diese Bemessungsgrundlage von 89 Euro pro Nacht wirken die drei Sätze so:

Vom alten zum künftigen Satz sind das rund 427 Euro Unterschied pro Jahr bei nur 100 Nächten. Bei 200 Nächten verdoppelt sich der Betrag. Das ist für sich genommen kein Geschäftsmodell-Killer, aber es ist ein Posten, der in vielen Kalkulationen aus 2024 und 2025 schlicht nicht enthalten ist.

Beachte außerdem, dass 2026 ein gemischtes Jahr ist: Für Nächtigungen bis 30. Juni gilt noch 3,2 Prozent, ab 1. Juli 5 Prozent. Die Aufteilung muss in der Aufzeichnung sauber nachvollziehbar sein.

6. Mietvertrag, Gemeindebau, Eigentümergemeinschaft

Selbst wenn Baurecht und Ortstaxe passen, kann die Kurzzeitvermietung an privatrechtlichen Schranken scheitern. Drei davon treffen in Wien besonders häufig:

• Untermietverbote nach dem MRG. Viele Mietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes enthalten ein Untermietverbot. Wer als Mieter kurzzeitvermietet, riskiert damit die Kündigung des eigenen Mietverhältnisses.
• Gemeindebau. In Gemeindebauwohnungen bestehen ebenfalls Untermietverbote. Kurzzeitvermietung ist dort kein Grauzonenthema, sondern schlicht ausgeschlossen.
• Wohnungseigentum. Der OGH hat in der Entscheidung 5 Ob 59/14h festgehalten, dass die touristische Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung eine Widmungsänderung darstellt, für die es der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf. Fehlt sie, können einzelne Miteigentümer auf Unterlassung klagen.

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Er bedeutet, dass selbst ein Eigentümer mit gültiger Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a BO gegenüber seinen Miteigentümern nicht automatisch im Recht ist. Die behördliche Bewilligung und die zivilrechtliche Zulässigkeit sind zwei getrennte Fragen.

7. Steuer: DAC7, DPMG und 10 % Umsatzsteuer

Die EU-Meldepflicht DAC7 ist in Österreich über das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG) umgesetzt und seit 1. Jänner 2023 in Kraft. Plattformbetreiber wie Airbnb oder Booking müssen die Umsätze ihrer Anbieter samt Identifikationsdaten an das Bundesministerium für Finanzen melden.

Entscheidend ist ein Detail, das viele Vermieter aus der Warenverkaufs-Perspektive falsch einordnen: Bei der Vermietung unbeweglichen Vermögens gibt es keine Bagatellgrenze. Beim Verkauf von Waren greift eine Geringfügigkeitsschwelle, bei Vermietung nicht. Auch eine einzige vermietete Nacht ist meldepflichtig.

Praktisch bedeutet das: Das Finanzamt kennt deine Plattformumsätze unabhängig davon, was in deiner Steuererklärung steht. Eine Nichterklärung fällt nicht irgendwann auf, sondern strukturell.

Umsatzsteuer

Für Beherbergung gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10 Prozent. Ob du überhaupt Umsatzsteuer in Rechnung stellen musst, hängt davon ab, ob du unter die Kleinunternehmerregelung fällst. Dazu haben wir einen eigenen Artikel zur Kleinunternehmergrenze.

Beachte den Unterschied zur klassischen Wohnraumvermietung: Kurzzeitige, hotelähnliche Überlassung mit Nebenleistungen ist steuerlich Beherbergung, nicht bloße Vermietung. Das wirkt sich nicht nur auf den Steuersatz aus, sondern kann auch die Einkunftsart verschieben — von Vermietung und Verpachtung hin zu gewerblichen Einkünften. Wo genau diese Grenze im Einzelfall liegt, ist eine Frage des Gesamtbilds und gehört mit der Steuerberatung geklärt.

8. Gewerberecht: ab wann du eine Berechtigung brauchst

Nicht jede Kurzzeitvermietung ist ein Gewerbe. Die Abgrenzung läuft über die Frage, ob es sich noch um Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung handelt:

Alle drei Merkmale der ersten Zeile müssen zusammen vorliegen. Wer eine separate Wohnung ohne eigene Nutzung betreibt, erfüllt das Kriterium „im eigenen Haushalt“ nicht — und wer den Großteil seiner Arbeitszeit in die Vermietung steckt, das Merkmal der untergeordneten Erwerbstätigkeit ebenfalls nicht.

9. Häufige Fragen

Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gerade bei der Kurzzeitvermietung in Wien greifen Baurecht, Abgabenrecht, Gewerberecht und Zivilrecht ineinander — für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder deine Steuerberatung.