AfA und Grundanteil: So schreibst du deine Mietimmobilie richtig ab

1. Warum die AfA für Vermieter zählt

Die Absetzung für Abnutzung ist die einzige größere Betriebsausgabe, der kein Geldabfluss gegenübersteht. Du zahlst nichts, senkst aber deinen steuerpflichtigen Überschuss. Bei einer Eigentumswohnung um 300.000 Euro sind das schnell 2.500 bis 3.000 Euro im Jahr, die deine Steuerbemessungsgrundlage drücken.

Genau deshalb ist die AfA der Posten, bei dem sich Sorgfalt am meisten auszahlt. Wer den Grundanteil zu hoch ansetzt, verschenkt jedes Jahr aufs Neue Geld — und zwar über Jahrzehnte.

2. Grundanteil: 40, 30 oder 20 Prozent?

Grund und Boden nutzt sich nicht ab und darf deshalb nicht abgeschrieben werden. Vom Kaufpreis musst du also zuerst den Anteil herausrechnen, der auf den Grund entfällt. Ohne Nachweis gilt pauschal ein Grundanteil von 40 Prozent.

Die Grundanteilverordnung sieht davon zwei Abweichungen vor:

Für die typische Eigentumswohnung in Wien, Graz oder Salzburg bedeutet das: 40 Prozent. Für ein Einfamilienhaus in einer Tiroler Landgemeinde mit günstigem Bauland: 20 Prozent — ein Unterschied, der die Abschreibungsbasis um ein Drittel verändert.

Wann sich ein Gutachten rechnet

Du bist an die Pauschale nicht gebunden. Weist du den tatsächlichen Grundanteil durch ein Sachverständigengutachten nach, gilt dieser Wert. Das lohnt sich vor allem dort, wo die Pauschale offensichtlich danebenliegt: bei einer Wohnung im vierten Stock eines Zinshauses etwa entfällt real deutlich weniger auf den Grund als 40 Prozent. Die Gutachtenkosten von typischerweise ein- bis zweitausend Euro amortisieren sich über die Laufzeit oft mehrfach.

3. Der Abschreibungssatz: 1,5 Prozent

Für Gebäude im außerbetrieblichen Bereich — und dazu zählt jede private Vermietung — beträgt die AfA 1,5 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von rund 67 Jahren.

Zwei Ausnahmen:

• Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1915 sind bis zu 2 Prozent auch ohne Gutachten zulässig.
• Ein darüber hinausgehender Satz ist möglich, wenn ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer belegt.

4. Beschleunigte AfA für neuere Objekte

Für Gebäude, die ab dem 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, gilt eine beschleunigte Abschreibung:

Wichtig dabei: Die sonst übliche Halbjahresabschreibung entfällt. Auch wer im Dezember kauft, bekommt im ersten Jahr die vollen 4,5 Prozent.

5. Die Frist, die 2026 ausläuft

Ebenfalls beachten: Der Öko-Zuschlag von 15 Prozent auf thermisch-energetische Sanierungen war auf die Jahre 2024 und 2025 befristet. Nach derzeitiger Rechtslage ist er ab 2026 nicht mehr anwendbar. Wer eine Sanierung plant und damit gerechnet hat, sollte das vor der Beauftragung prüfen lassen.

6. Rechenbeispiel

Eigentumswohnung in Graz, Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 10 Prozent, Baujahr 2005, keine beschleunigte AfA.

Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent senkt diese Abschreibung die Steuerlast um rund 1.190 Euro im Jahr — ohne dass ein einziger Euro abfließt.

Zum Vergleich: Läge dieselbe Wohnung in einer Gemeinde mit 20 Prozent Grundanteil, betrüge die Basis 264.000 Euro und die jährliche AfA 3.960 Euro. Fast tausend Euro mehr Abschreibung, allein wegen der Lage.

7. Gilt das auch für vermietete Eigentumswohnungen?

Ja, uneingeschränkt. Das ist die häufigste Rückfrage zu diesem Thema — und der häufigste Fehler in der Praxis.

Der Grund liegt im Gesetzeswortlaut: § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG stellt auf die Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes ab, nicht auf ein Gebäude als Ganzes. Eine Eigentumswohnung ist zivilrechtlich ein Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum. Im Kaufpreis steckt also zwingend ein anteiliger Grund-und-Boden-Anteil. Und Grund und Boden nutzt sich nicht ab — er ist deshalb aus der Abschreibungsbasis auszuscheiden.

Auf welches Gebäude kommt es bei der 30-/40-Prozent-Stufe an?

Für die Abgrenzung zwischen 30 und 40 Prozent ist auf die Zahl der Wohn- und Geschäftseinheiten im gesamten Gebäude abzustellen — die Verordnung spricht vom „Gebäude mit mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten“, nicht von der einzelnen Wohnung. In einer Anlage mit vierzig Wohnungen zählen also alle vierzig, auch wenn dir nur eine davon gehört.

Diese Auslegung folgt dem Wortlaut. Sie wird in den zugänglichen Quellen allerdings nicht ausdrücklich für den Wohnungseigentumsfall bestätigt — lass sie deshalb für dein Objekt von deiner Steuerberatung absichern, bevor du sie ansetzt.

Die gute Nachricht für Eigentumswohnungen

Gerade in großen Wohnanlagen liegt der tatsächliche Grundanteil oft deutlich unter dem Pauschalwert. Weicht er um mindestens 50 Prozent von der pauschalen Aufteilung ab, ist die Pauschale nicht anzuwenden — dann zählt der nachgewiesene Wert.

In der Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts wurden für solche Nachweise unter anderem die Differenzmethode und ein Marktvergleich anhand öffentlich zugänglicher Daten anerkannt; in Einzelfällen wurden Grundanteile im Bereich von rund zehn bis zwölf Prozent akzeptiert. Eine Berechnung nach der Grundstückswertverordnung wurde hingegen abgelehnt, weil sie keine tatsächlichen Marktwerte abbildet.

Ob sich ein Gutachten rechnet, ist eine reine Rechenfrage: Was kostet der Nachweis, und wie viel zusätzliche Abschreibung bringt er über die geplante Haltedauer?

8. Kurzzeit- oder Langzeitvermietung: ändert das etwas?

An der AfA selbst ändert die Vermietungsform zunächst nichts: Der Grundanteil ist in beiden Fällen auszuscheiden, und der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Der Unterschied liegt in der Einkunftsart.

Wo genau die Grenze verläuft und welche Richtwerte die Verwaltungspraxis dazu kennt, steht im Artikel Kurzzeit oder Langzeit: Wann das MRG überhaupt gilt. Für Wien kommen Bewilligungspflicht und Ortstaxe dazu — siehe Airbnb in Wien 2026.

9. Die häufigsten Fehler

1. Den Grundanteil ungeprüft mit 40 % ansetzen. In vielen Gemeinden sind 20 Prozent richtig. Der Unterschied wirkt über die gesamte Haltedauer.
2. Die Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler- und Vertragskosten erhöhen die Anschaffungskosten und damit die Abschreibungsbasis — anteilig im Verhältnis Gebäude zu Grund.
3. Die beschleunigte AfA nicht nutzen. Wer nach Juli 2020 gekauft hat und trotzdem mit 1,5 Prozent startet, verschenkt in den ersten beiden Jahren erhebliche Beträge.

10. Häufige Fragen

Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.