55.000 € Kleinunternehmergrenze: Wann Vermieter Umsatzsteuer zahlen

1. Was die Kleinunternehmerregelung für Vermieter bedeutet

Vermietung ist umsatzsteuerlich eine unternehmerische Tätigkeit. Auch wer nur eine einzige Wohnung vermietet, ist Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Ob du deshalb tatsächlich Umsatzsteuer abführen musst, hängt an der Kleinunternehmerregelung.

Liegst du unter der Grenze, sind deine Umsätze unecht steuerbefreit. Unecht heißt: Du verrechnest deinen Mietern keine Umsatzsteuer, darfst im Gegenzug aber auch keine Vorsteuer abziehen. Die 20 % USt auf die neue Therme, auf die Handwerkerrechnung oder auf die Hausverwaltung bleiben bei dir hängen und sind schlicht Teil deiner Kosten.

Für die Mehrzahl der privaten Vermieter ist das bequem: keine Umsatzsteuervoranmeldung, keine Jahreserklärung zur USt, keine Steuer auf der Mietvorschreibung. Wer allerdings gerade saniert oder gekauft hat und hohe Vorsteuern im Feuer hat, rechnet anders. Dazu kommen wir in Abschnitt 7.

2. Die 55.000-Euro-Grenze seit 2025

Mit 1. Jänner 2025 wurde die Kleinunternehmergrenze von 35.000 € auf 55.000 € angehoben. Das ist der größte Sprung seit Langem und bringt eine ganze Reihe von Vermietern zurück in die Befreiung, die vorher darüber lagen.

Die Bedingung ist zweiteilig: Die Grenze darf weder im laufenden noch im vorangegangenen Kalenderjahr überschritten worden sein. Ein einzelnes starkes Jahr wirkt also nicht nur in diesem Jahr, sondern zieht die Frage auch ins Folgejahr.

Praktisch heißt das: Wenn du 2025 über der Grenze gelegen bist, bist du 2026 selbst dann nicht Kleinunternehmer, wenn deine Umsätze 2026 wieder deutlich darunter liegen. Erst 2027 kommst du wieder in die Befreiung — vorausgesetzt, 2026 war tatsächlich unter der Grenze.

3. Netto oder brutto? Hier widersprechen sich die Quellen

Das ist der Punkt, an dem im Netz und selbst in offiziellen Unterlagen unterschiedliche Aussagen kursieren — und es ist der Punkt, der bei einem Umsatz nahe der Grenze über mehrere tausend Euro entscheidet.

Nach der alten Rechtslage war auf eine unterstellte Steuerpflicht abzustellen. Man rechnete den Bruttoumsatz und zog die fiktive Umsatzsteuer heraus, die anzusetzen gewesen wäre, wenn keine Befreiung bestanden hätte. Bei 10 % Wohnraumvermietung führte das dazu, dass die tatsächlichen Einnahmen spürbar über der nominellen Grenze liegen durften.

Seit 1.1.2025 gilt das nicht mehr. Maßgeblich ist das tatsächlich vereinbarte Entgelt. Die 55.000 € sind damit ein Nettobetrag ohne Herausrechnung einer fiktiven Umsatzsteuer. Was du mit deinen Mietern vereinbart hast und tatsächlich vereinnahmst, zählt so, wie es ist.

4. Die neue 10-Prozent-Toleranz

Bis 2024 war das Überschreiten der Grenze ein harter Schnitt mit rückwirkender Wirkung auf das gesamte Jahr. Seit 2025 gibt es eine Toleranzregel, die zwei Fälle unterscheidet:

Der zweite Fall ist der unangenehme. „Ab jenem Umsatz“ heißt: Genau der Umsatz, der die 10-Prozent-Schwelle durchbricht, ist bereits steuerpflichtig — und alle folgenden ebenso. Die davor liegenden Umsätze des Jahres bleiben befreit. Du musst also mitten im Jahr umstellen: Mietvorschreibungen mit Umsatzsteuer, Voranmeldungen, Vorsteuerabzug ab diesem Zeitpunkt.

Wer im Jahresverlauf sieht, dass es knapp wird, sollte deshalb rechtzeitig rechnen statt im Dezember überrascht zu werden.

5. Welcher Umsatzsteuersatz gilt wofür

Sobald du steuerpflichtig bist — sei es durch Überschreiten der Grenze oder durch freiwilligen Verzicht — brauchst du die richtigen Sätze. Und die sind bei der Vermietung überraschend kleinteilig. Der häufigste Fehler in der Praxis: alles pauschal mit 10 % verrechnen.

Drei Punkte, die in der Praxis regelmäßig übersehen werden:

• Heizkosten fallen aus dem 10-Prozent-Satz heraus. Sie sind mit 20 % zu verrechnen, obwohl sie über dieselbe Betriebskostenabrechnung laufen wie alles andere.
• Die möblierte Wohnung ist ein Mischfall. Der Raum unterliegt 10 %, die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände 20 %. Das gehört im Mietvertrag sauber getrennt.
• Der Garagenplatz ist keine Nebenleistung zur Wohnung. Auch wenn er im selben Vertrag steht: 20 %.

6. Rechenbeispiel: 52.000 € plus Garage

Nehmen wir einen Vermieter mit mehreren Wohnungen in Linz. Die Wohnungsmieten machen im Jahr 52.000 € aus. Dazu kommen zwei Garagenplätze und eine Heizkostenverrechnung. Reißt er die Grenze?

600 € Luft. Das ist eine einzige Mieterhöhung oder eine Nachverrechnung entfernt. Rechnen wir also die zweite Variante: Im Folgejahr kommt eine Heizkostenverrechnung von 1.800 € dazu und die Mieten steigen um zwei Prozent.

Die Grenze ist um 2.240 € gerissen, das sind rund 4 % — also innerhalb der 10-Prozent-Toleranz. Die Befreiung bleibt bis Jahresende erhalten, es ist rückwirkend nichts zu korrigieren. Ab dem Folgejahr ist er aber umsatzsteuerpflichtig: Mietvorschreibungen mit 10 % beziehungsweise 20 %, Voranmeldungen, dafür Vorsteuerabzug.

Läge die Summe dagegen bei 62.000 €, wäre die Toleranz überschritten. Dann würde die Befreiung ab jenem Umsatz entfallen, mit dem die 60.500 € durchbrochen wurden — also mitten im laufenden Jahr.

7. Verzicht auf die Befreiung: Formular U12 und 5 Jahre Bindung

Du kannst freiwillig auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichten und zur Regelbesteuerung optieren. Erklärt wird das gegenüber dem Finanzamt mit dem Formular U12.

Der Sinn dahinter ist der Vorsteuerabzug. Wer eine Wohnung gerade gekauft, saniert oder umfassend ausgestattet hat, trägt hohe Vorsteuerbeträge. Als Kleinunternehmer sind die verloren. Als Regelbesteuerer holst du sie dir zurück — musst dafür aber auf die Miete Umsatzsteuer verrechnen und abführen.

Bei Wohnraumvermietung an private Mieter ist das eine echte Verteuerung für den Mieter, weil der die 10 % nicht zurückholen kann. Ob sich der Verzicht rechnet, hängt deshalb an der Höhe der Vorsteuern und daran, ob die Miete am Markt brutto oder netto durchsetzbar ist.

8. Sonderfall Geschäftsraumvermietung

Die Vermietung von Geschäftsräumen ist nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG unecht befreit. Anders als bei Wohnraum kannst du hier aber zur Steuerpflicht mit 20 % optieren — und das ist im gewerblichen Umfeld meist auch sinnvoll, weil dein Mieter die Vorsteuer ohnehin abzieht und die 20 % ihn daher nicht belasten.

Diese Option ist jedoch eingeschränkt. Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31.8.2012 begründet wurden, ist sie nur zulässig, wenn der Mieter das Objekt zu mindestens 95 % für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt. Die Nachweispflicht liegt beim Vermieter.

Praktisch bedeutet das: Vermietest du an einen Arzt, eine Versicherungsmaklerin, eine Bank oder eine andere unecht befreite Branche, funktioniert die Option nicht — und deine Vorsteuern aus Bau und Sanierung sind verloren. Diese Frage gehört vor Vertragsabschluss geklärt, nicht danach. Sinnvoll ist eine vertragliche Verpflichtung des Mieters, die 95-Prozent-Nutzung nachzuweisen und Änderungen zu melden.

9. Häufige Fragen

Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.