Delogierung: Wie eine Räumung in Österreich abläuft
Eine Räumung braucht zuerst einen Räumungstitel — Urteil, Räumungsvergleich oder Endbeschluss. Danach folgt der Exekutionsantrag beim Bezirksgericht und der Vollzug durch den Gerichtsvollzieher nach § 349 EO. Entscheidend für dich: Du musst Arbeitskräfte und Transport bereitstellen und die Kosten vorstrecken. Der Mieter kann bei drohender Obdachlosigkeit einen Aufschub beantragen — höchstens ein Jahr insgesamt.
Inhalt
1. Schritt eins: der Räumungstitel
Ohne Titel keine Räumung. Drei Wege führen dorthin: ein Urteil nach durchgeführtem Verfahren, ein Endbeschluss oder ein Räumungsvergleich vor Gericht.
Der Räumungsvergleich ist in der Praxis der schnellste Weg. Beide Seiten einigen sich auf einen Räumungstermin, das Gericht protokolliert. Wird der Termin nicht eingehalten, kannst du direkt in die Exekution gehen, ohne den Umweg über ein streitiges Verfahren.
2. Schritt zwei: der Exekutionsantrag
Mit dem Titel in der Hand stellst du beim zuständigen Bezirksgericht den Antrag auf Exekution zur Erwirkung der Räumung nach den §§ 349 ff EO. Das Gericht bewilligt und beauftragt den Gerichtsvollzieher, der einen Räumungstermin festsetzt.
3. Schritt drei: der Vollzug nach § 349 EO
Hier steht die für Vermieter wichtigste Bestimmung des gesamten Verfahrens — und die teuerste.
Personen und bewegliche Sachen werden aus dem Objekt entfernt und der betreibende Gläubiger in den Besitz eingewiesen. Vollzogen wird die Räumung jedoch nur, wenn der betreibende Gläubiger die zur Öffnung der Räumlichkeiten und zur Wegschaffung der beweglichen Sachen erforderlichen Arbeitskräfte und Beförderungsmittel bereitstellt.
Übersetzt: Schlosser, Träger, Transporter, Lagerraum und Entrümpelung organisierst und bezahlst du. Ohne diese Vorleistung findet keine Räumung statt.
Das überrascht viele. Der Gerichtsvollzieher trägt keine Möbel. Er beaufsichtigt die Räumung und weist dich in den Besitz ein — die Logistik ist deine Sache.
4. Was mit den Sachen passiert
Nicht der Exekution unterworfene Gegenstände sind dem Verpflichteten oder anwesenden Familienangehörigen zu übergeben. Nimmt sie niemand entgegen, werden sie auf Kosten des Verpflichteten verwahrt. Zahlt dieser die Verwahrungskosten nicht, kann das Gericht nach Androhung den Verkauf anordnen. Ein nach Deckung der Verwahrungs- und Veräußerungskosten verbleibender Erlös ist für den Verpflichteten gerichtlich zu hinterlegen.
„Auf Kosten des Verpflichteten“ heißt formal richtig, praktisch aber: Zuerst zahlst du, und ob du es je wiedersiehst, hängt an der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Genau hier entsteht der Kostenblock, der solche Fälle so unangenehm macht.
5. Räumungsaufschub nach § 35 MRG
Wird der gekündigte Mieter durch die Zwangsräumung obdachlos, kann er einen Aufschub beantragen — soweit dies dem Vermieter zumutbar ist. Die Fristen sind gedeckelt.
| Regelung | Umfang |
|---|---|
| Erste bewilligte Verlängerung | soll drei Monate nicht übersteigen |
| Weiterer Aufschub | höchstens zweimal, jeweils nicht länger als drei Monate |
| Gesamtdauer aller Aufschübe | maximal ein Jahr |
| Kostenersatz im Aufschiebungsverfahren | findet nicht statt |
Setzt der Mieter nach Bewilligung einen neuen Kündigungsgrund, kann der Aufschub widerrufen werden. Daneben kennt § 42 EO allgemeine Aufschiebungsgründe, etwa bei Oppositions- oder Impugnationsklage.
6. Warum die Gemeinde verständigt wird
Sobald gegen einen Mieter ein Verfahren eingeleitet wird, das auf einen Räumungstitel für Wohnräume abzielt, verständigt das Gericht die Gemeinde — sofern der Mieter dem nicht widerspricht. Grundlage ist § 33a MRG; ergänzend sieht die Geschäftsordnung für die Gerichte vor, dass die Räumungsbewilligung jenen Behörden zuzustellen ist, die Fürsorgemaßnahmen für Obdachlose einleiten.
Daran knüpft die Delogierungsprävention an: in Wien etwa über die zuständigen Stellen des Fonds Soziales Wien, in den Bundesländern über Caritas, BEWOK und ähnliche Einrichtungen. Für dich als Vermieter ist das keine Schikane, sondern häufig nützlich — diese Stellen können Rückstände in Einzelfällen übernehmen oder Ratenlösungen vermitteln, was manchmal schneller zu Geld führt als die Exekution.
Der Ablauf im Überblick
- Räumungstitel
Urteil, Endbeschluss oder Räumungsvergleich. Der Vergleich ist meist der schnellste Weg. - Exekutionsantrag
Beim Bezirksgericht, Exekution zur Erwirkung der Räumung nach §§ 349 ff EO. - Terminfestsetzung
Der Gerichtsvollzieher setzt den Räumungstermin fest. Die Gemeinde ist bereits verständigt. - Möglicher Aufschub
Bei drohender Obdachlosigkeit nach § 35 MRG, in Summe höchstens ein Jahr. - Vollzug
Du stellst Arbeitskräfte und Transport bereit, der Gerichtsvollzieher weist dich in den Besitz ein. - Verwahrung oder Verkauf
Nicht abgeholte Sachen werden verwahrt, bei Nichtzahlung der Kosten kann der Verkauf angeordnet werden.
7. Dauer und Kosten
Hier ist Ehrlichkeit wichtiger als eine schöne Zahl: Amtliche Statistiken zu Dauer und Kosten von Räumungsverfahren in Österreich ließen sich nicht ermitteln. Die kursierenden Angaben stammen aus Kanzlei- und Ratgeberquellen.
Als grobe Orientierung nennen diese Quellen für Klage und Exekution zusammen eine Spanne von einigen Monaten bis deutlich über ein Jahr, wobei ein bewilligter Aufschub die Sache um bis zu zwölf Monate verlängern kann. Für die Kosten gilt: Gerichtsgebühren richten sich nach dem GGG, Anwaltskosten nach dem RATG, der Streitwert bei Bestandstreitigkeiten nach § 58 JN. Dazu kommen die Räumungskosten nach § 349 EO, die vollständig bei dir anfallen.
Wie viele Monate Ausfall verkraftet dein Objekt?
Ein Räumungsverfahren dauert. Rechne im Renditor-Rechner durch, wie lange dein Cashflow nach Kapitaldienst einen Ausfall trägt, bevor du aus eigener Tasche zuschießen musst.
Zum Mietrendite- & Steuer-Rechner8. Was du daraus mitnimmst
- Der Räumungsvergleich ist dein Freund. Wenn sich eine einvernehmliche Lösung mit fixem Auszugstermin anbietet, ist sie fast immer schneller und billiger als das streitige Verfahren.
- Kalkuliere die Räumungslogistik ein. Sie ist kein Nebenposten, sondern häufig der größte Einzelblock.
- Rechne mit dem Aufschub. Bis zu einem Jahr zusätzlich sind rechtlich möglich.
- Sprich früh mit der Delogierungsprävention. In manchen Fällen ist das der schnellere Weg zum Geld.
Häufige Fragen
Wie läuft eine Räumungsexekution in Österreich ab?
Zuerst brauchst du einen Räumungstitel, also Urteil, Endbeschluss oder Räumungsvergleich. Danach stellst du beim Bezirksgericht den Exekutionsantrag. Der Gerichtsvollzieher setzt einen Termin fest und vollzieht die Räumung nach § 349 EO, sobald du Arbeitskräfte und Transport bereitstellst.
Wer zahlt die Räumung?
Der Vermieter streckt vor. Nach § 349 Abs 1 EO wird die Räumung nur vollzogen, wenn der betreibende Gläubiger die erforderlichen Arbeitskräfte und Beförderungsmittel bereitstellt. Kostenersatzansprüche gegen den Mieter helfen nur bei dessen Zahlungsfähigkeit.
Wie lange kann eine Räumung aufgeschoben werden?
Bei drohender Obdachlosigkeit kann der Mieter nach § 35 MRG einen Aufschub beantragen. Die erste Verlängerung soll drei Monate nicht übersteigen, ein weiterer Aufschub ist höchstens zweimal für je drei Monate möglich. Insgesamt darf die Aufschubdauer ein Jahr nicht überschreiten.
Was passiert mit den Möbeln des Mieters?
Nicht der Exekution unterworfene Sachen werden dem Verpflichteten oder Familienangehörigen übergeben. Nimmt sie niemand, werden sie auf Kosten des Verpflichteten verwahrt. Bei Nichtzahlung der Verwahrungskosten kann das Gericht nach Androhung den Verkauf anordnen.
Warum wird die Gemeinde über das Verfahren informiert?
§ 33a MRG sieht vor, dass das Gericht die Gemeinde verständigt, sobald ein auf einen Räumungstitel für Wohnräume gerichtetes Verfahren eingeleitet wird, sofern der Mieter nicht widerspricht. Das ist die Grundlage der Delogierungsprävention.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder deine Steuerberatung.