Der Mieter zahlt nicht: Was du wirklich tun kannst
Bei Mietrückstand führen in Österreich zwei getrennte Wege zum Ziel: die sofortige Auflösung nach § 1118 ABGB und die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG. Beide setzen eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit voraus. Die oft zitierte 8-Tage-Frist steht dabei nicht in § 1118 ABGB, sondern im MRG. Verzugszinsen betragen im Regelfall 4 % pro Jahr. Und: Der Mieter kann die Räumung bis zuletzt durch Nachzahlung abwenden.
Inhalt
1. Erst prüfen: Welcher Fall liegt vor?
Bevor du irgendetwas schreibst, klär zwei Dinge. Erstens: Fällt dein Mietverhältnis überhaupt unter das Mietrechtsgesetz? Das entscheidet darüber, ob der Mieter Kündigungsschutz genießt und ob er sich später auf das Nachzahlungsprivileg berufen kann. Zweitens: Wie hoch ist der Rückstand, und seit wann?
Bei Vollausnahmen vom MRG — etwa bei einem befristeten Vertrag mit höchstens einem halben Jahr Dauer oder bei einer Zweitwohnung zu Erholungszwecken — gilt nur das ABGB. Dann gibt es keinen Kündigungsschutz und auch kein Nachzahlungsprivileg nach § 33 MRG. In der Abgrenzung zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung steht, welcher Fall wann vorliegt.
2. Die qualifizierte Mahnung
Ohne Mahnung geht gar nichts. Beide Wege setzen voraus, dass du den Mieter nach Eintritt der Fälligkeit gemahnt hast. Eine Mahnung, die du vor dem Fälligkeitstag verschickst, zählt nicht.
„der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist“
Aus dieser Stelle stammt die verbreitete „8-Tage-Regel“. Sie gehört zum Kündigungsgrund des MRG — nicht zur Auflösung nach § 1118 ABGB.
Praktisch heißt das: schriftlich mahnen, nachweisbar zustellen (eingeschriebener Brief, im Idealfall zusätzlich per E-Mail), den offenen Betrag und den Zeitraum konkret benennen und eine Nachfrist von mindestens acht Tagen setzen. Formuliere klar, was passiert, wenn nicht gezahlt wird.
3. Weg A: Auflösung nach § 1118 ABGB
Der schnellere Weg. § 1118 ABGB erlaubt es dem Vermieter, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, wenn der Mieter nach geschehener Einmahnung den rückständigen Zins mit Ablauf des Termins nicht vollständig entrichtet hat.
„Der Bestandgeber kann seinerseits die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, […] wenn er nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, daß er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat […]“
Der Wortlaut nennt selbst keine 8-Tage-Frist. Er verlangt nur Einmahnung und Säumnis mit Ablauf des Termins.
Die Auflösung wirkt als einseitige Gestaltungserklärung: Sobald sie dem Mieter zugeht, ist das Mietverhältnis beendet. Zieht der Mieter trotzdem nicht aus, klagst du auf Räumung — nicht auf Aufkündigung. Das ist der Unterschied zum MRG-Weg und der Grund, warum § 1118 ABGB in der Praxis meist bevorzugt wird.
4. Weg B: Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ist der Zahlungsrückstand ein gesetzlicher Kündigungsgrund. Der Weg führt über die gerichtliche Aufkündigung. Er ist formeller und dauert in der Regel länger, ist aber dort sinnvoll, wo du ohnehin eine gerichtliche Klärung brauchst.
Wichtig in beiden Fällen: Der Mieter kann die Sache durch Nachzahlung noch drehen. Wie weit das reicht und wo die Grenze liegt, steht im Artikel zum Nachzahlungsprivileg nach § 33 MRG.
5. Verzugszinsen und Mahnspesen
Im Regelfall — privater Vermieter, Mieter als Verbraucher — betragen die gesetzlichen Verzugszinsen 4 % pro Jahr.
„An Zinsen, die ohne Bestimmung der Höhe vereinbart worden sind oder aus dem Gesetz gebühren, sind, sofern gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, vier vom Hundert auf ein Jahr zu entrichten.“
| Konstellation | Zinssatz | Grundlage |
|---|---|---|
| Privater Vermieter, Mieter ist Verbraucher (Regelfall) | 4 % p. a. | § 1333 Abs 1 i. V. m. § 1000 Abs 1 ABGB |
| Beiderseitiges Unternehmergeschäft | Basiszinssatz + 9,2 Prozentpunkte | § 456 UGB |
| Schuldner trifft keine Verantwortung | zurück auf 4 % | § 456 letzter Satz UGB |
Den aktuellen Basiszinssatz veröffentlicht die Oesterreichische Nationalbank; er ändert sich halbjährlich. Ob ein privater Vermieter überhaupt Unternehmer im Sinne des UGB ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geklärt werden, bevor du den höheren Satz ansetzt.
Zusätzlich ersatzfähig sind nach § 1333 Abs 2 ABGB die notwendigen Kosten zweckentsprechender außergerichtlicher Betreibungsmaßnahmen, soweit sie in einem angemessenen Verhältnis zur Forderung stehen. Übersetzt: Mahnspesen ja, aber verhältnismäßig. Eine Mahngebühr von 40 Euro bei 200 Euro Rückstand ist angreifbar.
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Zum Mietrendite- & Steuer-Rechner6. Der Ablauf im Überblick
Vom ersten Rückstand zur Räumung
- Fälligkeit verstreicht
Miete ist nicht oder nicht vollständig eingegangen. Ab hier — und keinen Tag früher — darf gemahnt werden. - Qualifizierte Mahnung
Schriftlich, nachweisbar, mit konkretem Betrag und Nachfrist von mindestens acht Tagen. - Keine Zahlung
Nach Fristablauf: Auflösungserklärung nach § 1118 ABGB oder gerichtliche Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG. - Räumungsklage
Zieht der Mieter nicht aus, brauchst du einen Räumungstitel: Urteil, Räumungsvergleich oder Endbeschluss. - Räumungsexekution
Vollzug durch den Gerichtsvollzieher. Details im Artikel zur Delogierung.
7. Die häufigsten Fehler
- Zu früh mahnen. Eine Mahnung vor Fälligkeit erfüllt den Tatbestand nicht. Der Fristenlauf beginnt neu.
- Mündlich mahnen. Ohne Nachweis des Zugangs steht deine Mahnung im Verfahren nicht.
- Teilzahlungen unsauber verbuchen. Wenn unklar ist, welcher Monat womit getilgt wurde, wird die Rückstandshöhe strittig — und genau darüber entscheidet das Gericht dann gesondert.
- Eigenmächtig handeln. Schloss tauschen, Strom abdrehen oder Sachen des Mieters entfernen ist verbotene Selbsthilfe und dreht die Rechtslage gegen dich.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich warten, bevor ich kündigen kann?
Eine Mahnung ist erst nach Eintritt der Fälligkeit möglich. Für den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG muss der Mieter danach mindestens acht Tage im Rückstand sein. § 1118 ABGB nennt selbst keine Frist, verlangt aber ebenfalls eine vorangegangene Einmahnung.
Steht die 8-Tage-Frist in § 1118 ABGB?
Nein. Das ist eine häufige Verwechslung in Ratgebertexten. Die Acht-Tage-Angabe stammt aus § 30 Abs 2 Z 1 MRG. § 1118 ABGB verlangt nur Einmahnung und Säumnis mit Ablauf des Termins.
Wie hoch sind die Verzugszinsen bei Mietrückstand?
Im Regelfall vier Prozent pro Jahr nach § 1333 Abs 1 in Verbindung mit § 1000 Abs 1 ABGB. Der höhere Satz nach § 456 UGB gilt nur bei einem beiderseitigen Unternehmergeschäft.
Kann ich Mahnspesen verrechnen?
Ja, aber nur die notwendigen Kosten zweckentsprechender Betreibungsmaßnahmen und nur in einem angemessenen Verhältnis zur offenen Forderung. Pauschale Fantasiebeträge sind angreifbar.
Darf ich dem säumigen Mieter das Schloss tauschen?
Nein. Das ist verbotene Selbsthilfe. Die Wohnung darfst du erst nach einem Räumungstitel und über die Räumungsexekution zurückbekommen.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder deine Steuerberatung.