Das Nachzahlungsprivileg: Warum dein säumiger Mieter bis zuletzt zahlen darf
Zahlt ein wegen Mietrückstand gekündigter Mieter den offenen Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz, ist die Kündigung aufzuheben — vorausgesetzt, ihn trifft kein grobes Verschulden am Rückstand. Das gilt nach § 33 Abs 3 MRG sinngemäß auch für die Räumungsklage nach § 1118 ABGB. Die Kosten muss der Mieter aber ersetzen. Das Privileg greift nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.
Inhalt
1. Was das Privileg bedeutet
Viele Vermieter gehen davon aus: Kündigung raus, Klage eingebracht, Sache erledigt. In Österreich ist sie das nicht. Das Mietrechtsgesetz gibt dem Mieter bis weit in das Verfahren hinein die Möglichkeit, durch Zahlung alles rückgängig zu machen.
Das ist keine Lücke, sondern gewollt. Der Gesetzgeber will verhindern, dass ein vorübergehender Engpass — Jobverlust, Krankheit, verspätete Beihilfe — zum Wohnungsverlust führt. Für dich als Vermieter heißt das: Du bekommst dein Geld, aber nicht unbedingt deine Wohnung.
2. Der Gesetzestext
Zahlt der wegen § 30 Abs 2 Z 1 MRG gekündigte Mieter, den am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft, den geschuldeten Betrag vor Schluss der der Entscheidung erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung, ist die Kündigung aufzuheben. Der Mieter hat dem Vermieter jedoch die Kosten zu ersetzen.
Über strittige Rückstandshöhen entscheidet das Gericht gesondert mit Beschluss.
Der entscheidende Zeitpunkt ist also nicht die Klagseinbringung und auch nicht die erste Tagsatzung, sondern der Schluss der letzten Verhandlung vor der Entscheidung erster Instanz. Praktisch kann der Mieter noch am Verhandlungstag zahlen.
3. Der Hebel: grobes Verschulden
Hier liegt der einzige echte Ansatzpunkt für dich. Das Privileg gilt nur, wenn den Mieter am Rückstand kein grobes Verschulden trifft. Leichte Fahrlässigkeit schadet ihm nicht — grobe schon.
Was als grobes Verschulden gewertet wird, entscheidet das Gericht im Einzelfall. In der Praxis rücken Konstellationen in diese Richtung, in denen der Mieter zahlungsfähig war und trotzdem nicht gezahlt hat, in denen er wiederholt und über lange Zeiträume säumig war, oder in denen er Mahnungen und Kontaktversuche systematisch ignoriert hat.
Wie sich das Verfahren zeitlich anfühlt
- Rückstand entsteht
Erste ausgebliebene Zahlung. Ab hier läuft die Dokumentation, die später zählt. - Mahnung und Kündigung
Qualifizierte Mahnung, danach Auflösung oder Aufkündigung. - Verfahren erster Instanz
In diesem gesamten Zeitraum kann der Mieter durch Nachzahlung eingreifen. - Schluss der Verhandlung
Ab diesem Moment ist die Nachzahlung für das Privileg zu spät. - Entscheidung
Wurde rechtzeitig und ohne grobes Verschulden gezahlt, wird die Kündigung aufgehoben.
4. Auch bei der Räumungsklage
Ein verbreiteter Irrtum: Wer über § 1118 ABGB auflöst und auf Räumung klagt, umgeht das Privileg. Das stimmt nicht. § 33 Abs 3 MRG erklärt die Regelung sinngemäß auch für Rechtsstreitigkeiten über die Aufhebung des Mietvertrags und die Räumung wegen Zahlungssäumnis für anwendbar.
Der Weg über § 1118 ABGB ist also schneller, aber er schaltet das Nachzahlungsprivileg nicht aus.
5. Kosten und Rückstandshöhe
Zahlt der Mieter rechtzeitig, muss er dir die Kosten des Verfahrens ersetzen. Du bleibst also nicht auf den Anwalts- und Gerichtskosten sitzen — jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter zahlungsfähig ist. Genau daran scheitert es in der Praxis häufig.
Ist die Höhe des Rückstands strittig, entscheidet das Gericht darüber mit eigenem Beschluss. Auch deshalb lohnt sich eine lückenlose Zuordnung der eingegangenen Zahlungen zu Monaten und Verträgen.
Zahlungsverlauf lückenlos statt aus dem Gedächtnis
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Funktionen ansehen6. Wann das Privileg nicht gilt
§ 33 Abs 2 und 3 MRG greifen nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei einer Vollausnahme — etwa einem befristeten Vertrag von höchstens einem halben Jahr oder einer Zweitwohnung zu Erholungszwecken — gibt es dieses Privileg nicht.
| Anwendungsbereich | Nachzahlungsprivileg |
|---|---|
| MRG-Vollanwendung | ja |
| MRG-Teilanwendung (z. B. Neubau nach 30.6.1953 ohne öffentliche Mittel) | ja |
| Vollausnahme (§ 1 Abs 2 MRG) | nein — nur ABGB |
Welcher Fall vorliegt, entscheidet sich an Baujahr, Baubewilligung, Wohnungseigentum und Vertragsdauer. Die Übersicht zur MRG-Anwendbarkeit ordnet das ein.
7. Was das für dich praktisch heißt
- Früh reagieren statt lange zuwarten. Je länger du zusiehst, desto größer der Rückstand — und desto wahrscheinlicher, dass er am Ende uneinbringlich ist.
- Alles dokumentieren. Zahlungseingänge, Mahnungen, Zustellnachweise, Gesprächsnotizen. Das ist die Grundlage für die Frage nach dem groben Verschulden.
- Realistisch kalkulieren. Rechne damit, dass ein Verfahren mehrere Monate läuft und der Mieter am Ende zahlen und bleiben kann.
- Vorher filtern. Der wirksamste Hebel liegt vor dem Vertrag: bei der Auswahl des Mieters. Was dabei erlaubt ist und was nicht, steht im Artikel zu Kaution und Bonitätsprüfung.
Häufige Fragen
Bis wann kann ein Mieter den Rückstand nachzahlen?
Bis zum Schluss der Verhandlung, die der Entscheidung erster Instanz unmittelbar vorangeht. Praktisch also bis in die letzte Verhandlung hinein.
Was passiert, wenn der Mieter rechtzeitig zahlt?
Die Kündigung ist aufzuheben, sofern ihn am Rückstand kein grobes Verschulden trifft. Das Mietverhältnis läuft weiter. Die Verfahrenskosten hat der Mieter zu ersetzen.
Was gilt als grobes Verschulden?
Das entscheidet das Gericht im Einzelfall. In die Richtung deuten etwa beharrliche Zahlungsverweigerung trotz Zahlungsfähigkeit, wiederholte lange Rückstände oder das systematische Ignorieren von Mahnungen.
Gilt das Privileg auch bei der Räumungsklage nach § 1118 ABGB?
Ja. § 33 Abs 3 MRG erklärt die Regelung sinngemäß auch für Streitigkeiten über die Aufhebung des Mietvertrags und die Räumung wegen Zahlungssäumnis für anwendbar.
Gilt das Privileg bei jedem Mietvertrag?
Nein. Es greift nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Bei Vollausnahmen nach § 1 Abs 2 MRG gilt nur das ABGB.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder deine Steuerberatung.