Kostenloser Rechner für Vermieter

Lohnt sich deine Immobilie wirklich?

Mietrendite, Cashflow nach Kredit und nach Steuer – privat oder als GmbH, mit Diagrammen und automatischer AfA. Sofort, ohne Anmeldung.

Deine Objektdaten

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keine Sanierung eingeplant
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volle Vermietung angenommen
Steuer & Abschreibung
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für die Progressionsstufe
Ergebnis · Rendite & Cashflow
Brutto-Mietrendite
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Kaltmiete / Kaufpreis
Netto-Mietrendite
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nach Bewirtschaftung / Invest
Cashflow vor Steuer
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nach Zins & Tilgung
Cashflow nach Steuer
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inkl. AfA-Effekt
Cash-on-Cash
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Cashflow n. St. / EK
Eigenkapitalrendite
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inkl. Tilgung, n. St.

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Prognose & Szenarien über die Jahre

Drei Linien = drei Szenarien. Kennzahl und Zeitraum oben wählen, Annahmen unten anpassen.
SzenarioWertsteigerung p. a.Mietsteigerung p. a.
Konservativ % %
Basis % %
Optimistisch % %

Vereinfachte Fortschreibung: konstante AfA und Annuität, gleichbleibender Zinssatz, Steuer nach Tarif 2026. Keine Prognose künftiger Zinsen/Steuersätze, keine Verkaufskosten oder Immobilienertragsteuer.

Aufteilung der Jahres-Kaltmiete

Ein voller Ring = deine gesamte Jahres-Kaltmiete.

Restschuld über die Kreditlaufzeit

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Häufige Fragen zur Mietrendite in Österreich

Die Antworten beziehen sich auf die Rechtslage in Österreich und auf die Größen, die dieser Rechner verwendet.

Wie berechnest du die Mietrendite in Österreich?

Die Brutto-Mietrendite ist die Jahres-Nettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Bei einer Wohnung um 300.000 Euro und 1.000 Euro Kaltmiete im Monat sind das 4,0 Prozent. Die Netto-Mietrendite zieht zusätzlich die Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investitionssumme ein — sie liegt deshalb immer darunter.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite?

Die Brutto-Rendite blendet alles aus, was laufend Geld kostet: Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand. Die Netto-Rendite rechnet beides ein und liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte niedriger. Vergleiche Angebote nie über die Brutto-Rendite — das ist die Zahl, die in Exposés steht.

Ist eine Mietrendite von 4 Prozent gut?

Das entscheidet sich an Lage, Finanzierung und Zeithorizont, nicht an der Zahl allein. Vier Prozent in guter Lage mit stabiler Nachfrage können attraktiver sein als sechs Prozent in einer Region mit Leerstandsrisiko. Die zwei Fragen, die wirklich zählen: Liegt die Rendite über deinen Finanzierungskosten, und trägt der Cashflow nach Kapitaldienst?

Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite passt?

Weil Rendite und Cashflow zwei verschiedene Dinge messen. Die Tilgung kostet dich jeden Monat Geld, ist steuerlich aber nicht absetzbar. Die Abschreibung senkt deine Steuer, kostet dich aber keinen Cent. Eine Wohnung kann deshalb steuerlich Verlust ausweisen und trotzdem Geld auf dein Konto bringen — oder genau umgekehrt.

Wie viel Steuer zahlst du auf Mieteinnahmen in Österreich?

Als Privatperson zählen Mieteinkünfte zum Gesamteinkommen und werden mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert. Abzugsfähig sind unter anderem Kreditzinsen, Bewirtschaftungskosten und die Abschreibung von 1,5 Prozent auf den Gebäudeanteil. In einer GmbH fallen 23 Prozent Körperschaftsteuer an, bei Ausschüttung zusätzlich Kapitalertragsteuer. Zur Umsatzsteuer siehe Kleinunternehmergrenze bei der Vermietung.

Welche Kaufnebenkosten musst du einrechnen?

In Österreich kommen zum Kaufpreis 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbucheintragungsgebühr, dazu die Vertragserrichtung und je nach Fall eine Maklerprovision. In Summe landest du meist bei 6 bis 10 Prozent. Diese Kosten drücken die Netto-Rendite und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.

Was ist der Grundanteil und warum senkt er deine Abschreibung?

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und dürfen deshalb nicht abgeschrieben werden — nur der Gebäudeanteil zählt. Pauschal gelten in Österreich 40 Prozent Grundanteil, unter bestimmten Voraussetzungen 30 oder 20 Prozent. Je höher der Grundanteil, desto kleiner deine jährliche Abschreibung und desto höher dein steuerpflichtiger Gewinn. Mehr dazu im Beitrag AfA und Grundanteil.

Lohnt sich eine GmbH für die Vermietung?

Das hängt am Gewinn und daran, ob du ausschütten willst. 23 Prozent Körperschaftsteuer wirken günstig gegenüber dem Spitzensteuersatz, aber bei der Ausschüttung kommt die Kapitalertragsteuer dazu. Gegenzurechnen sind Gründung, laufende Buchhaltung und Jahresabschluss. Rechne beide Varianten durch, bevor du gründest.

Unverbindliche Information, keine Steuerberatung. Die Angaben sind vereinfacht und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls. Für verbindliche Auskünfte wende dich an deine Steuerberatung.