01 · Nebenkosten
6 bis 10 Prozent, aus dem Eigenkapital
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertrag und Makler. Banken finanzieren sie meist nicht mit — sie erhöhen die Investition und drücken die Rendite.
Vorsorgewohnung prüfen
Bevor du unterschreibst: rechne das Angebot selbst nach.
Das Rechenbeispiel im Prospekt ist selten falsch. Es ist unvollständig. Es zeigt die Bruttorendite und verschweigt, was am Monatsende übrig bleibt. Renditor rechnet dasselbe Objekt zu Ende — mit Nebenkosten, Tilgung und österreichischer Steuer.
Dieselbe Wohnung, zwei Rechnungen
| Im Prospekt | Zu Ende gerechnet | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten | nicht ausgewiesen | 27.000 € |
| Bewirtschaftung | nicht ausgewiesen | 2.400 € p. a. |
| Rendite | 4,00 % brutto | 2,94 % netto |
| Pro Monat auf dem Konto | kein Thema | − 271 € |
Beispiel: 1.000 € Kaltmiete, 80.000 € Eigenkapital, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 42 % Grenzsteuersatz. Von den 271 Euro sind 412 Euro Tilgung — also Vermögensaufbau. Bereinigt bleiben plus 141 Euro. Genau diese Unterscheidung fehlt in fast jedem Prospekt.
Was fehlt
Vier Positionen, die Angebote gern auslassen
Nicht aus Bosheit — sie machen die Zahl kleiner. Für deine Entscheidung sind sie trotzdem die wichtigsten.
02 · Bewirtschaftung
Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung
15 bis 25 Prozent der Kaltmiete, je nach Baujahr. Fällt an, ob eingeplant oder nicht.
03 · Tilgung
Kostet Geld, ist nicht absetzbar
„Die Wohnung finanziert sich selbst" meint fast immer den Cashflow vor Tilgung. Die Tilgung baut Vermögen auf — aber sie muss monatlich da sein.
04 · Steuer
Progression, AfA, Liebhaberei
Der Steuervorteil hängt daran, dass das Finanzamt die Vermietung anerkennt. Ohne Prognoserechnung ist er nicht gesichert.
Du hast ein konkretes Angebot vorliegen?
Trag die Zahlen aus dem Exposé ein. Zwei Minuten, keine Anmeldung.
Zahlen eintragen →Typische Fälle
Drei Situationen, in denen sich das Nachrechnen auszahlt
Neubau vom Bauträger
🏗️
„4,1 Prozent Rendite laut Unterlage."
Was zu prüfen ist
Die Prospektmiete gegen den Markt halten
Erzielbare Mieten werden in Verkaufsunterlagen regelmäßig zu optimistisch angesetzt, damit die ausgewiesene Rendite hoch aussieht — darauf weist auch die Arbeiterkammer hin. Setz im Rechner die Miete an, die vergleichbare Wohnungen derselben Lage und Größe tatsächlich erzielen, und sieh dir an, was mit der Rendite passiert.
- Nebenkosten des konkreten Angebots eintragen, nicht die Faustzahl
- Erstvermietungsgarantie: Laufzeit prüfen und die Zeit danach rechnen
- Mietenpool: verteilt Leerstand, er beseitigt ihn nicht
Bestandswohnung
🧱
„Günstiger Kaufpreisfaktor, dafür Sanierungsbedarf."
Was zu prüfen ist
Sanierung verschiebt die ganze Rechnung
Was du direkt nach dem Kauf investierst, erhöht die Gesamtinvestition und damit den Finanzierungsbedarf — die Nettorendite sinkt entsprechend. Steuerlich landet Instandsetzung bei Wohngebäuden auf fünfzehn Jahren verteilt, Herstellungsaufwand folgt anderen Fristen.
- Sanierungsbetrag als eigene Position ansetzen
- Höhere Bewirtschaftung wählen als beim Neubau
- Abgrenzung Instandsetzung und Herstellung: § 28 EStG im Detail
Zweite oder dritte Wohnung
📊
„Privat weiterkaufen oder eine GmbH gründen?"
Was zu prüfen ist
Beide Varianten nebeneinander rechnen
23 Prozent Körperschaftsteuer wirken günstig gegenüber dem Spitzensteuersatz — bis die Ausschüttung dazukommt. Gegenzurechnen sind Gründung, laufende Buchhaltung und Jahresabschluss. Der Rechner stellt beide Wege mit denselben Objektdaten gegenüber.
- Sonstiges Jahreseinkommen bestimmt die Progressionsstufe
- Thesaurierung und Ausschüttung führen zu verschiedenen Ergebnissen
- Prognosezeitraum je Objekt einzeln beurteilen
Hinweis: Renditor stellt automatisierte Übersichten und unverbindliche Schätzungen bereit und ersetzt weder Steuer- noch Anlageberatung. Für verbindliche Auskünfte wende dich an deine Steuerberatung.
1 · Eintragen
Kaufpreis, Nebenkosten, Miete und Finanzierung aus dem Angebot übernehmen.
2 · Gegenrechnen
Brutto- und Nettorendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow nach Steuer erscheinen sofort.
3 · Fortschreiben
Zehn, zwanzig oder dreißig Jahre in drei Szenarien — Vermögen, Restschuld, kumulierter Cashflow.
4 · Entscheiden
Mit Zahlen ins Gespräch mit Verkäufer, Bank und Steuerberatung statt mit einem Gefühl.
Rechne das Angebot durch, bevor es jemand anderer für dich tut.
Kostenlos, ohne Anmeldung, nach österreichischem Steuerrecht 2026.
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