Renovierung absetzen: sofort, auf 15 Jahre oder über die Restnutzungsdauer?
Bei Mietobjekten entscheidet die Einordnung des Aufwands über deine Steuerlast der nächsten Jahre. Instandhaltung ist sofort absetzbar, bei nicht regelmäßig jährlich anfallenden Arbeiten auf Antrag auf 15 Jahre verteilbar. Instandsetzung — Austausch von mehr als 25 % eines Gebäudeteils — ist bei Wohngebäuden zwingend auf 15 Jahre zu verteilen. Herstellungsaufwand ändert die Wesensart des Gebäudes und läuft über die Restnutzungsdauer. Der Öko-Zuschlag ist mit 1.1.2026 ausgelaufen.
Inhalt
1. Warum die Einordnung so viel ausmacht
Du tauschst die Fenster deiner vermieteten Wohnung. 30.000 Euro. Die Frage, ob du diesen Betrag im selben Jahr absetzen darfst oder ihn über fünfzehn Jahre verteilen musst, entscheidet über einen Liquiditätsunterschied von mehreren tausend Euro — bei identischem Gesamtabzug.
Genau darum geht es bei § 28 EStG: nicht ob, sondern wann du absetzen darfst.
2. Die drei Aufwandstypen
| Typ | Was darunter fällt | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|
| Instandhaltung | laufende Reparatur und Wartung, Austausch von weniger als 25 % eines Gebäudeteils | sofort absetzbar; bei nicht regelmäßig jährlich anfallenden Arbeiten auf Antrag gleichmäßig auf 15 Jahre verteilbar |
| Instandsetzung | Austausch von mehr als 25 % eines Gebäudeteils, wesentliche Erhöhung des Nutzungswerts oder Verlängerung der Nutzungsdauer | bei Wohngebäuden zwingend gleichmäßig auf 15 Jahre; bei anderen Gebäuden sofort oder auf Antrag 15 Jahre |
| Herstellung | Änderung der Wesensart: Aufstockung, Zusammenlegung, erstmaliger Einbau von Bad oder WC | Verteilung nach der Restnutzungsdauer |
„Aufwendungen für nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten […] sind über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre zu verteilen.“ — „Instandsetzungsaufwendungen […] sind gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen.“
Der Unterschied: Bei Instandhaltung hast du ein Wahlrecht, bei Instandsetzung an Wohngebäuden nicht.
3. Die 25-Prozent-Grenze
Die Grenze zwischen Instandhaltung und Instandsetzung verläuft beim Austausch von mehr als 25 Prozent eines Gebäudeteils. Als Gebäudeteile gelten dabei etwa Fenster, Türen, Dach, Fassade, Elektroinstallation, Sanitärinstallation, Heizung oder Böden — jeweils für sich betrachtet.
Konkret: Tauschst du in einem Haus mit zwanzig Fenstern vier aus, ist das Instandhaltung. Tauschst du zwölf aus, ist es Instandsetzung — und damit fünfzehn Jahre Verteilung.
4. Rechenbeispiel
Fenstertausch für 30.000 Euro bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent.
Steuerwirkung im Jahr der Zahlung
Über fünfzehn Jahre gerechnet ergibt sich derselbe Gesamtabzug. Aber 12.000 Euro heute sind mehr wert als 800 Euro pro Jahr über fünfzehn Jahre — vor allem, wenn du das Geld für die nächste Investition brauchst.
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Zum Mietrendite- & Steuer-Rechner5. Begünstigter Herstellungsaufwand
Für bestimmte Sanierungen sieht § 28 Abs 3 EStG eine begünstigte Verteilung vor: Sanierung nach den Bestimmungen des MRG, geförderte Sanierung und Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz können über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn Jahre abgesetzt werden. Bei erhöhten Zwangsmieten richtet sich die Verteilung nach deren Laufzeit, mindestens aber nach zehn Jahren.
Das ist deutlich günstiger als die sonst maßgebliche Restnutzungsdauer, die bei einem Gebäude schnell mehrere Jahrzehnte beträgt.
6. Öko-Zuschlag: seit 2026 Geschichte
Für die Kalenderjahre 2024 und 2025 gab es den Öko-Zuschlag: 15 Prozent der Investitionskosten für klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden konnten als fiktiver zusätzlicher Aufwand geltend gemacht werden — begünstigt waren etwa Fenster- und Türentausch, Fassaden- und Dachdämmung sowie der Ersatz fossiler Heizsysteme.
Für Aufwendungen ab 1. Jänner 2026 gibt es diesen Zuschlag nicht mehr. Es gelten wieder die allgemeinen Regeln, also insbesondere die Verteilung nach § 28 Abs 2 EStG.
Ähnlich läuft eine zweite Begünstigung aus: Die befristete beschleunigte AfA für Wohngebäude mit 4,5 Prozent in den ersten drei Jahren gilt nur für Fertigstellungen bis 31. Dezember 2026. Details dazu im Artikel zu AfA und Grundanteil.
7. Die Praxisfalle bei gemischten Maßnahmen
Wer im Zuge einer Sanierung mehrere Dinge gleichzeitig macht, sollte aufpassen: Sind die Maßnahmen bedingend miteinander verknüpft, gilt die gesamte Maßnahme als der höherwertige Aufwandstyp. Aus einer sofort absetzbaren Reparatur kann dann eine über fünfzehn Jahre verteilte Instandsetzung werden.
- Getrennt beauftragen und getrennt abrechnen, wo es sachlich möglich ist.
- Rechnungen aussagekräftig gestalten: Welche Leistung, welcher Umfang, welcher Gebäudeteil.
- Vorher fragen, nicht nachher. Die Einordnung lässt sich im Nachhinein kaum noch gestalten.
- Dokumentation aufbewahren: Fotos vor und nach der Maßnahme, Leistungsverzeichnis, Mengenangaben.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Instandhaltung ist laufende Reparatur und Wartung, typischerweise der Austausch von weniger als 25 Prozent eines Gebäudeteils. Instandsetzung liegt vor, wenn mehr als 25 Prozent ausgetauscht werden, der Nutzungswert wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer verlängert wird.
Kann ich eine Renovierung sofort absetzen?
Instandhaltungsaufwand ja. Bei nicht regelmäßig jährlich anfallenden Instandhaltungsarbeiten besteht ein Wahlrecht zur Verteilung auf fünfzehn Jahre. Instandsetzungsaufwand an Wohngebäuden ist zwingend auf fünfzehn Jahre zu verteilen.
Was zählt als Herstellungsaufwand?
Maßnahmen, die die Wesensart des Gebäudes ändern, etwa eine Aufstockung, die Zusammenlegung von Wohnungen oder der erstmalige Einbau von Bad oder WC. Sie werden über die Restnutzungsdauer verteilt.
Gibt es den Öko-Zuschlag noch?
Nein. Er galt nur für die Kalenderjahre 2024 und 2025. Für Aufwendungen ab 1. Jänner 2026 gelten wieder die allgemeinen Regeln.
Was passiert bei gemischten Sanierungsmaßnahmen?
Sind die Maßnahmen bedingend miteinander verknüpft, wird die gesamte Maßnahme als der höherwertige Aufwandstyp behandelt. Getrennte Beauftragung und Abrechnung können helfen, sollten aber vorab steuerlich abgeklärt werden.
Rechtsänderungen nicht verpassen
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Zum Verteiler anmelden§ 28 EStG 1988 · WKO — Broschüre Vermietung und Verpachtung (Februar 2026, PDF) · BMF — Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung · RIS — Rechtsinformationssystem des Bundes
Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die Einordnung eines Aufwands als Instandhaltung, Instandsetzung oder Herstellung ist einzelfallabhängig — kläre sie vor Beauftragung mit deiner Steuerberatung.