Vorsorgewohnung in Österreich: Was sie ist, was sie steuerlich bringt — und wo es klemmt
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die von Anfang an vermietet wird — als Altersvorsorge. Der Begriff ist kein Rechtsbegriff, sondern eine Vertriebsbezeichnung. Steuerlich bringt sie drei Dinge: die Abschreibung, unter Umständen den Vorsteuerabzug aus dem Kaufpreis und die Verrechnung von Anfangsverlusten. Alle drei hängen davon ab, dass das Finanzamt die Vermietung als Einkunftsquelle anerkennt und nicht als Liebhaberei einstuft.
Inhalt
- 1. Was eine Vorsorgewohnung ist
- 2. Unterschied zur normalen Eigentumswohnung
- 3. Wie das Modell verkauft wird
- 4. Die drei steuerlichen Bausteine
- 5. Liebhaberei: die Bedingung hinter allem
- 6. Fünf Punkte, an denen es klemmt
- 7. Selbst einziehen oder an Angehörige vermieten
- 8. Checkliste vor der Unterschrift
- 9. Häufige Fragen
1. Was eine Vorsorgewohnung ist
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die du nicht zum Wohnen kaufst, sondern zum Vermieten. Die Miete soll den Kredit bedienen, die Wohnung soll an Wert gewinnen, und am Ende der Erwerbsphase steht ein abbezahltes Objekt, das eine Zusatzpension zahlt. So lautet das Versprechen.
„Vorsorgewohnung" ist dabei kein Begriff aus dem Gesetz. Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch das Einkommensteuergesetz kennen ihn. Er stammt aus dem Vertrieb und beschreibt eine Absicht, nicht eine Rechtsform. In Angeboten begegnet dir dieselbe Sache auch als Anlegerwohnung, Anlagewohnung oder schlicht als „Wohnung zur Vermietung". Rechnerisch ist zwischen diesen Bezeichnungen kein Unterschied.
Wichtig ist der Unterschied zum Bauherrenmodell, das oft im selben Atemzug angeboten wird: Dort erwirbst du einen Anteil an einem Gesamtobjekt und trägst Bauherrenrisiko, dafür gelten andere steuerliche Regeln. Eine Vorsorgewohnung ist demgegenüber schlicht eine einzelne Eigentumswohnung mit eigenem Grundbuchsblatt.
2. Unterschied zur normalen Eigentumswohnung
Juristisch gibt es keinen. Es ist dieselbe Wohnung, dieselbe Eintragung im Grundbuch, dieselbe Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und dieselbe Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent. Der gesamte Unterschied liegt in der Nutzung — und der wirkt sich steuerlich vollständig aus:
| Selbst bewohnt | Vermietet (Vorsorgewohnung) | |
|---|---|---|
| Kreditzinsen absetzbar | nein | ja |
| Abschreibung des Gebäudes | nein | ja |
| Vorsteuer aus dem Kaufpreis | nein | unter Bedingungen ja |
| Verluste mit anderem Einkommen verrechenbar | nein | nur ohne Liebhaberei |
| Mieteinnahmen steuerpflichtig | — | ja, als Einkünfte aus V+V |
Daraus folgt eine Regel, die im Verkaufsgespräch selten fällt: Wer sich offenhält, in ein paar Jahren selbst einzuziehen, kauft steuerlich keine Vorsorgewohnung. Mehr dazu unter Punkt 7.
3. Wie das Modell verkauft wird
Vorsorgewohnungen kommen meist als Neubau vom Bauträger, oft im Paket mit zwei Zusatzbausteinen. Beide klingen nach Sicherheit und haben eine Kehrseite.
Mietenpool
Die Mieterlöse mehrerer Wohnungen eines Hauses fließen in einen gemeinsamen Topf und werden nach Anteilen verteilt. Das nimmt dir das Leerstandsrisiko deiner eigenen Wohnung ab — und gibt dir dafür das Leerstandsrisiko aller anderen. Steht die Nachbarwohnung leer, sinkt deine Ausschüttung, obwohl deine Wohnung durchgehend vermietet ist. Der Pool glättet, er erhöht nicht.
Erstvermietungsgarantie
Der Bauträger garantiert für eine befristete Zeit eine bestimmte Miete. Zwei Fragen entscheiden über den Wert dieser Zusage: Wie lange läuft sie, und was passiert danach? Liegt die garantierte Miete über dem, was der Markt danach hergibt, war sie kein Schutz, sondern eine Vorwegnahme. Und eine Garantie ist immer nur so gut wie der, der sie gibt — sie hängt an der Bonität des Garanten, nicht an der Wohnung.
4. Die drei steuerlichen Bausteine
Der „Steuervorteil" der Vorsorgewohnung ist kein einzelner Effekt, sondern drei — und sie sind unterschiedlich viel wert.
Abschreibung
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund. Der Regelsatz beträgt 1,5 Prozent pro Jahr; bei Anschaffung ab Juli 2020 sind in den ersten beiden Jahren beschleunigt 4,5 und 3 Prozent möglich. Wie hoch dein Gebäudeanteil ist, entscheidet die Grundanteilverordnung — dazu im Detail: AfA und Grundanteil. Die Abschreibung senkt die Steuer, ohne dass Geld abfließt. Sie ist ein Stundungseffekt: Beim Verkauf mindert sie die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Vorsteuerabzug
Anders als in Deutschland ist die Vermietung von Wohnraum in Österreich umsatzsteuerpflichtig — mit 10 Prozent auf die Wohnungsmiete. Deshalb bist du als Vermieter grundsätzlich vorsteuerabzugsberechtigt. Aus dem Kaufpreis holst du die Umsatzsteuer aber nur zurück, wenn der Verkäufer beim Grundstücksumsatz zur Steuerpflicht optiert hat. Bleibst du unter der Kleinunternehmergrenze, musst du zur Regelbesteuerung optieren, sonst verlierst du den Abzug — siehe Kleinunternehmergrenze bei der Vermietung. Und der Abzug bindet: 20 Jahre lang.
Verlustverrechnung
In den ersten Jahren übersteigen Zinsen, Bewirtschaftung und Abschreibung oft die Miete. Der Verlust senkt dein übriges zu versteuerndes Einkommen. Das ist der Baustein, der am meisten beworben und am wenigsten gesichert ist — er steht und fällt mit der Frage im nächsten Abschnitt.
Rechne die Zahlen des Prospekts nach
Kaufpreis, Nebenkosten, Miete und Finanzierung eintragen — der Rechner zeigt dir Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow nach Steuer und die Fortschreibung über 10, 20 oder 30 Jahre. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Vorsorgewohnung durchrechnen5. Liebhaberei: die Bedingung hinter allem
Die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung gilt in Österreich als kleine Vermietung. Für sie besteht laut Liebhabereiverordnung die Vermutung, dass es sich um Liebhaberei handelt — also um Privatvergnügen ohne steuerliche Relevanz. Treten Verluste auf, werden sie zunächst weder bei der Einkommensteuer noch bei der Umsatzsteuer anerkannt. Beurteilt wird dabei jede Wohnung für sich.
Der Gegenbeweis heißt Prognoserechnung: eine Fortschreibung, die zeigt, dass innerhalb des maßgeblichen Zeitraums ein Gesamtüberschuss herauskommt. Bei der kleinen Vermietung sind das 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen — sofern der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt. Davor galten 20 beziehungsweise 23 Jahre; verlängert wurde mit dem Konjunkturpaket 2024.
Damit hängt der gesamte Steuervorteil an einer Rechnung, die du im Zweifel dem Finanzamt vorlegen musst. Wie die Fristen genau laufen, was eine Sondertilgung auslöst und wie sich Umsatzsteuer und Vorsteuer dazu verhalten, steht ausführlich im Erklärteil des Rechners: Prognoserechnung und Liebhaberei.
6. Fünf Punkte, an denen es klemmt
- Die Rendite im Prospekt ist brutto. Sie rechnet ohne Kaufnebenkosten und ohne Bewirtschaftung. Realistisch liegt die Nettorendite ein bis zwei Prozentpunkte darunter.
- Nebenkosten kommen aus dem Eigenkapital. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertrag und Makler summieren sich auf 6 bis 10 Prozent. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
- „Die Wohnung finanziert sich selbst" meint den Cashflow vor Tilgung. Die Tilgung kostet echtes Geld und ist steuerlich nicht absetzbar. Sie baut Vermögen auf — aber sie muss monatlich da sein.
- Ohne Eigenkapital wird es eng. Wird alles fremdfinanziert, läuft der Kredit weiter, auch wenn die Wohnung leer steht. Die Arbeiterkammer rät ausdrücklich davon ab.
- Der Ausstieg ist teurer als gedacht. Verkauf vor Ablauf der 20 Jahre bedeutet anteilige Rückzahlung der Vorsteuer; der Gewinn unterliegt der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent, unabhängig von der Haltedauer.
7. Selbst einziehen oder an Angehörige vermieten
Beides geht, beides hat Folgen. Mit dem Selbstbezug endet die Vermietung: Die Vorsteuer ist für die offenen Jahre des zwanzigjährigen Berichtigungszeitraums anteilig zurückzuzahlen — nach fünf Jahren also drei Viertel. Läuft der Prognosezeitraum noch, kann die Vermietung zusätzlich rückwirkend als Liebhaberei gelten. Abwenden lässt sich das nur, wenn du nachweist, dass die Vermietung ursprünglich nicht auf einen begrenzten Zeitraum angelegt war.
Die Vermietung an ein Kind oder andere nahe Angehörige ist zulässig, wird aber an drei Kriterien gemessen: Die Vereinbarung muss nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen und klaren Inhalt haben und so auch unter Fremden geschlossen worden sein. Schriftform ist rechtlich nicht zwingend, praktisch aber der einzige brauchbare Nachweis. Eine Miete deutlich unter dem Marktniveau drückt die prognostizierten Überschüsse — und kippt damit die Anerkennung insgesamt.
8. Checkliste vor der Unterschrift
- Renditeangabe nachrechnen
Brutto und netto getrennt, mit den tatsächlichen Nebenkosten des Angebots und einem realistischen Bewirtschaftungssatz. - Miete gegen den Markt prüfen
Nicht die Prospektmiete ansetzen, sondern vergleichbare Angebote in derselben Lage und Größe. - Cashflow nach Tilgung und Steuer ansehen
Die Frage ist nicht, ob die Rendite passt, sondern ob du den monatlichen Zuschuss über Jahre tragen kannst. - Prognoserechnung anfordern
Seriöse Anbieter legen eine bei. Prüfe die Annahmen: Mietsteigerung, Zinssatz, Leerstand, Instandhaltung. - Verträge prüfen lassen
Kaufvertrag, Mietvertragsmuster, Mietenpool- und Garantievereinbarung — von jemandem, der nicht am Verkauf verdient. - Ausstiegsszenario durchdenken
Was kostet ein Verkauf in Jahr 5, was ein Selbstbezug? Beides betrifft Vorsteuer und Liebhabereibeurteilung.
9. Häufige Fragen
Lohnt sich eine Vorsorgewohnung?
Das entscheidet sich an drei Zahlen, nicht am Konzept: Liegt die Nettomietrendite über deinem Sollzins, trägst du den monatlichen Cashflow, und kommst du innerhalb des Prognosezeitraums in den Gesamtüberschuss? Sind alle drei Antworten ja, ist es ein tragfähiges Investment. Ist eine davon nein, lebt der Kauf von der Wertsteigerung — und die ist eine Annahme, keine Einnahme.
Was ist der Unterschied zwischen Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung?
Keiner. Beides sind Vertriebsbegriffe für eine Eigentumswohnung, die zur Vermietung gekauft wird. Manche Anbieter verwenden „Anlegerwohnung" eher für den Bestand und „Vorsorgewohnung" eher für den Neubau, verbindlich ist das nicht. Rechtlich und steuerlich werden beide gleich behandelt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Vorsorgewohnung?
Mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten von 6 bis 10 Prozent gedeckt sind — die finanzieren Banken üblicherweise nicht mit. Damit der Cashflow trägt, ist deutlich mehr nötig: Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung liegt die Grenze grob bei der Hälfte der Gesamtinvestition. Die Arbeiterkammer rät von einer Vollfinanzierung ausdrücklich ab, weil der Kredit auch bei Leerstand weiterläuft.
Ist ein Mietenpool sinnvoll?
Er verteilt das Leerstandsrisiko auf mehrere Wohnungen — deins wird kleiner, dafür trägst du das der anderen mit. Für wen das aufgeht, hängt an der Qualität des Gesamtobjekts: In einem Haus mit stabiler Nachfrage glättet der Pool, in einem mit strukturellem Leerstand verteilt er nur das Problem. Sieh dir an, wie die Ausschüttung berechnet wird und ob du aussteigen kannst.
Was passiert, wenn ich die Vorsorgewohnung wieder verkaufe?
Der Gewinn unterliegt der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent — eine Spekulationsfrist gibt es seit 2012 nicht mehr, die Haltedauer spielt also keine Rolle. Die geltend gemachte Abschreibung mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Verkaufst du innerhalb des zwanzigjährigen Berichtigungszeitraums steuerfrei, ist zusätzlich die Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen.
Brauche ich für eine Vorsorgewohnung eine Steuerberatung?
Für die Kaufentscheidung reicht eine saubere eigene Rechnung. Spätestens für die Prognoserechnung, die Optionserklärung zur Regelbesteuerung und die laufende Erklärung ist Steuerberatung sinnvoll — die Fehler in diesem Bereich sind teuer und werden oft erst Jahre später sichtbar, wenn das Finanzamt nachfragt.
Rechtsänderungen nicht verpassen
Wir schreiben, wenn sich für Vermieter in Österreich tatsächlich etwas ändert — Fristen, Grenzwerte, neue Pflichten.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.