Wertsicherung 2026: Was das neue Mietrecht für Vermieter ändert
Seit 1. Jänner 2026 gilt das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz samt Mieten-Wertsicherungsgesetz — auch für bestehende Verträge. Kernpunkte: Anpassung nur mehr zum 1. April eines Jahres, bei freien Mietzinsen volle Valorisierung bis 3 % und darüber hinaus nur zur Hälfte, im preisgeschützten Bereich gedeckelt. Die Mindestbefristung steigt von drei auf fünf Jahre — mit Ausnahme für Vermieter ohne Unternehmereigenschaft.
Inhalt
1. Was geändert wurde
Am 11. Dezember 2025 hat der Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz beschlossen, dazu das Mieten-Wertsicherungsgesetz und flankierend das ZIAG. In Kraft getreten ist das Paket mit 1. Jänner 2026.
Der entscheidende Punkt für die Praxis: Die Regeln erfassen auch bestehende Verträge. Es genügt also nicht, künftige Verträge anzupassen — du musst deine laufenden Wertsicherungsklauseln durchsehen.
2. Anpassung nur zum 1. April
Bisher war der Anpassungszeitpunkt eine Frage der vertraglichen Vereinbarung. Neu gilt: Die Wertsicherung wird nur mehr zum 1. April eines Jahres wirksam.
Das vereinfacht die Verwaltung, verschiebt aber bei vielen Verträgen den gewohnten Rhythmus. Wer bisher im Jänner oder zum Vertragsjahrestag angepasst hat, muss umstellen.
3. Freie Mietzinse: 3 % plus halber Überschuss
Für frei vereinbarte Mietzinse gilt ab 1. April 2026 ein zweistufiges Modell: Bis zu einer Inflation von 3 % wird voll valorisiert. Der 3 % übersteigende Teil schlägt nur zur Hälfte durch.
Wie sich die Dämpfung auswirkt
Für dich als Vermieter heißt das: In Jahren mit moderater Teuerung ändert sich wenig. In Hochinflationsjahren wirkt die Klausel spürbar dämpfend, und zwar dauerhaft — der nicht weitergegebene Teil ist verloren, nicht nur aufgeschoben.
4. Preisgeschützter Bereich
Im Vollanwendungsbereich des MRG greifen zusätzlich feste Deckel.
| Zeitpunkt | Maximale Anpassung |
|---|---|
| 1. April 2026 | max. 1 % |
| 1. April 2027 | max. 2 % |
| ab 1. April 2028 | Modell „3 % plus halber Überschuss“ |
Grundlage sind § 16 Abs 6 MRG und § 5 Richtwertgesetz. Ob dein Objekt in den preisgeschützten Bereich fällt, hängt an Baujahr, Baubewilligung und Wohnungseigentum — siehe die Übersicht zur MRG-Anwendbarkeit.
5. Die Befristung: 5 Jahre — oder doch 3
Das ist der Punkt, der für private Kleinvermieter am meisten zählt und am wenigsten bekannt ist. Die Mindestbefristung bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich steigt von drei auf fünf Jahre.
Die Mindestdauer befristeter Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich beträgt fünf Jahre. Vermieter ohne Unternehmereigenschaft bleiben bei der bisherigen Mindestdauer von drei Jahren.
Für private Vermieter, die nicht unternehmerisch tätig sind, ändert sich an der Dreijahresfrist damit nichts.
6. Rückforderung begrenzt
Der Rückforderungszeitraum für unwirksame Wertsicherungsvereinbarungen ist auf fünf Jahre begrenzt. Das schafft Planungssicherheit auf beiden Seiten, ändert aber nichts daran, dass eine unwirksame Klausel unwirksam bleibt.
Was macht eine gedämpfte Anpassung mit deiner Rendite?
Trag deine Miete und die erwartete Anpassung in den Renditor-Rechner ein und sieh, wie sich Cashflow und Rendite über die Haltedauer entwickeln — nach österreichischem Steuerrecht gerechnet.
Zum Mietrendite- & Steuer-Rechner7. Was du jetzt prüfen solltest
Deine Checkliste
- Bestehende Klauseln durchsehen
Das Paket erfasst laufende Verträge. Prüf Anpassungszeitpunkt und Berechnungsmodus in jedem Vertrag. - Anpassungstermin auf 1. April umstellen
Andere Termine sind nicht mehr wirksam. - Unternehmereigenschaft klären
Sie entscheidet über drei oder fünf Jahre Mindestbefristung. - Anwendungsbereich bestimmen
Voll-, Teilanwendung oder Vollausnahme — davon hängen die Deckel ab. - Kalkulation aktualisieren
Rechne mit gedämpfter Valorisierung statt voller Indexierung.
Häufige Fragen
Was hat sich mit 1.1.2026 bei der Wertsicherung geändert?
Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz samt Mieten-Wertsicherungsgesetz ist in Kraft getreten. Die Anpassung erfolgt nur mehr zum 1. April, freie Mietzinse werden bis 3 Prozent voll und darüber hinaus nur zur Hälfte valorisiert. Die Regelungen erfassen auch bestehende Verträge.
Wie hoch darf ich im Vollanwendungsbereich erhöhen?
Am 1. April 2026 höchstens um 1 Prozent, am 1. April 2027 höchstens um 2 Prozent. Ab 1. April 2028 gilt das Modell drei Prozent plus halber Überschuss.
Gilt die neue Mindestbefristung von fünf Jahren für mich?
Sie gilt für befristete Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich. Vermieter ohne Unternehmereigenschaft bleiben bei drei Jahren. Ob du Unternehmer bist, hängt von Umfang und Organisation deiner Vermietung ab und sollte im Zweifel geklärt werden.
Kann ich die Anpassung wie bisher im Jänner vornehmen?
Nein. Die Wertsicherung wird nur mehr zum 1. April eines Jahres wirksam.
Wie lange kann eine unwirksame Wertsicherung zurückgefordert werden?
Der Rückforderungszeitraum für unwirksame Wertsicherungsvereinbarungen ist auf fünf Jahre begrenzt.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder deine Steuerberatung.