Kurzzeit oder Langzeit: Wann das MRG überhaupt gilt
Touristische Kurzzeitvermietung fällt regelmäßig über die Vollausnahmen des § 1 Abs 2 MRG aus dem Mietrechtsgesetz heraus — kein Kündigungsschutz, kein Nachzahlungsprivileg. Der Umsatzsteuersatz ist in beiden Fällen 10 %. Der echte Unterschied liegt woanders: im Gewerberecht, im Widmungs- und Bauordnungsrecht, in der Ortstaxe und in der Frage, ob Einkünfte aus Vermietung oder aus Gewerbebetrieb vorliegen.
Inhalt
1. Wann das MRG gilt — und wann nicht
Das Mietrechtsgesetz gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten aller Art. Entscheidend sind die Ausnahmen: Sie bestimmen, ob dein Mieter Kündigungsschutz hat, ob Mietzinsbildungsregeln greifen und ob er sich auf das Nachzahlungsprivileg berufen kann.
2. Die Vollausnahmen im Detail
Bei einer Vollausnahme nach § 1 Abs 2 MRG gilt nur das ABGB. Für die Kurzzeitvermietung sind drei Tatbestände relevant.
Z 1: Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden. — Z 3: Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt. — Z 4: Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden.
Klassische touristische Vermietung fällt regelmäßig unter Z 1 und/oder Z 3. Das ist der wirtschaftliche Hauptreiz des Modells — und zugleich der Grund, warum der Gesetzgeber die Regulierung ins Bau-, Widmungs- und Abgabenrecht verlagert hat. Wer glaubt, mit dem Ausstieg aus dem MRG sei er frei, unterschätzt die anderen Ebenen erheblich.
3. Teilanwendung
Zwischen Voll- und Nichtanwendung liegt die Teilanwendung nach § 1 Abs 4 MRG: kein Mietzinsbildungsrecht, aber Kündigungsschutz. Erfasst sind unter anderem Gebäude, die ohne öffentliche Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, Dachbodenausbauten aufgrund einer Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 sowie Mietgegenstände im Wohnungseigentum, wenn das Gebäude aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde.
| Bereich | Kündigungsschutz | Mietzinsbildung | Nachzahlungsprivileg |
|---|---|---|---|
| Vollanwendung | ja | ja | ja |
| Teilanwendung | ja | nein | ja |
| Vollausnahme | nein | nein | nein |
4. Gewerberecht: ab wann wird es ein Betrieb?
Die Faustregel „bis zehn Betten ist alles egal“ greift zu kurz. Nach Auskunft der WKO ist nicht die Bettenzahl allein entscheidend, sondern ob Dienstleistungen erbracht werden, die typischerweise mit Beherbergung verbunden sind: Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption, Verpflegung.
| Konstellation | Gewerbeberechtigung | Grundlage |
|---|---|---|
| Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung, bis 10 Fremdenbetten, Vermieter wohnt im Haus, einfache Verpflegung | keine — GewO nicht anwendbar | § 2 Abs 1 Z 9 GewO 1994 |
| Beherbergung mit Frühstück oder kleinen Imbissen, bis 10 Fremdenbetten | freies Gastgewerbe, kein Befähigungsnachweis | § 111 Abs 2 Z 4 GewO 1994 |
| Beherbergung über 10 Betten oder mit weitergehenden Dienstleistungen | reglementiertes Gastgewerbe, Befähigungsnachweis | § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 |
| Bloße Raumvermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen | keine | keine ausdrückliche Definition, Abgrenzung über die Judikatur |
5. Umsatzsteuer: derselbe Satz, andere Welt
Ein verbreiteter Irrtum ist, Kurzzeitvermietung sei steuerlich attraktiver, weil der Umsatzsteuersatz niedriger wäre. Er ist in beiden Fällen 10 %.
| Leistung | Satz | Norm |
|---|---|---|
| Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke | 10 % | § 10 Abs 2 Z 3 lit a UStG |
| Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt üblichen Nebenleistungen | 10 % | § 10 Abs 2 Z 3 lit c UStG |
| Heizkosten bei Wohnungen | 20 % | Ausnahme zu lit a |
| Parkplätze und Garagierung | 20 % | — |
| Büros, Geschäftsräume, Lagerplätze | unecht befreit, Option zu 20 % möglich | § 6 Abs 1 Z 16, § 6 Abs 2 UStG |
Zur Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro und der Zehn-Prozent-Toleranzregel gibt es einen eigenen Artikel.
6. Einkommensteuer: § 28 oder § 23 EStG
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn ein Wirtschaftsgut entgeltlich zum Gebrauch überlassen wird — ohne Nebenleistungen, die darüber hinausgehen. Kommen solche Nebenleistungen dazu, kippt es in den Gewerbebetrieb nach § 23 EStG.
In der Verwaltungspraxis kursieren Richtwerte: Zimmervermietung bis zehn Betten mit geringen Nebenleistungen sowie Wohnungsvermietung bis etwa fünf Wohnungen werden als Vermietung und Verpachtung eingeordnet, darüber oder bei erheblichen Nebenleistungen als Gewerbebetrieb. Diese Grenzen stehen so nicht im Gesetz — sie sind Verwaltungspraxis und im Einzelfall mit der Steuerberatung zu klären.
Für die Kurzzeitvermietung über Onlineplattformen gilt nach der Praxis der Behörden regelmäßig die Einordnung als gewerblich, mit WKO-Pflichtmitgliedschaft und SVS-Pflichtversicherung als Folge. Ein belastbarer Judikaturnachweis für eine ausnahmslose Regel ließ sich nicht ermitteln; hol dazu vor dem Start eine steuerliche Einschätzung ein.
7. Wien: Bewilligungspflicht und Ortstaxe
In Wien ist die Kurzzeitvermietung seit 1. Juli 2024 deutlich strenger geregelt. In Wohnzonen ist die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergung grundsätzlich unzulässig. Außerhalb von Wohnzonen braucht es für mehr als 90 Tage im Kalenderjahr eine befristete Ausnahmebewilligung. Der Strafrahmen reicht bis 50.000 Euro — und bereits das bloße Anbieten ohne Bewilligung ist strafbar.
Dazu kommt die Ortstaxe: Sie steigt mit 1. Juli 2026 von 3,2 auf 5 Prozent und mit 1. Juli 2027 auf 8 Prozent. Details, Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung und Meldepflichten stehen im Artikel Airbnb in Wien 2026. Zur europäischen Ebene und warum es in Österreich vorerst keine Registrierungspflicht gibt, siehe den Faktencheck zur EU-Verordnung.
Wiener Ortstaxe: zwei Erhöhungsstufen
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Zum Mietrendite- & Steuer-Rechner8. Die Entscheidung
Kurzzeitvermietung verspricht höhere Bruttoerträge und liefert im Gegenzug: mögliche Gewerbeberechtigung, Pflichtmitgliedschaft und Sozialversicherung, Bewilligungspflichten im Bauordnungsrecht, Ortstaxe samt monatlicher Selbstberechnung, Gästeverzeichnis, Meldepflichten und deutlich mehr laufenden Aufwand. Langzeitvermietung liefert dafür Kündigungsschutz auf Mieterseite, Mietzinsbildungsregeln und gedämpfte Wertsicherung.
Die ehrliche Antwort lautet: Es ist keine Steuerfrage, sondern eine Frage von Aufwand, Regulierung und Risikobereitschaft. Rechne beide Varianten mit realistischen Auslastungs- und Kostenannahmen durch, bevor du umstellst.
Häufige Fragen
Gilt das MRG bei kurzfristiger Vermietung?
In der Regel nicht. Touristische Kurzzeitvermietung fällt meist unter die Vollausnahmen des § 1 Abs 2 MRG, insbesondere Z 1 für Beherbergungsbetriebe und Z 3 für Verträge mit einer Dauer bis zu einem halben Jahr. Dann gilt nur das ABGB.
Ist der Umsatzsteuersatz bei Kurzzeitvermietung niedriger?
Nein. Sowohl die Vermietung für Wohnzwecke als auch die Beherbergung unterliegen 10 Prozent. Der Unterschied liegt nicht im Steuersatz, sondern in Gewerberecht, Widmungsrecht, Ortstaxe, Einkunftsart und Sozialversicherung.
Ab wann brauche ich eine Gewerbeberechtigung?
Entscheidend ist nicht allein die Bettenzahl, sondern ob beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht werden. Bis zehn Fremdenbetten kann als häusliche Nebenbeschäftigung oder freies Gastgewerbe eingeordnet werden, darüber oder bei weitergehenden Leistungen wird das reglementierte Gastgewerbe schlagend.
Wann liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb statt aus Vermietung vor?
Sobald Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen. Die kursierenden Richtwerte von zehn Betten oder fünf Wohnungen stammen aus der Verwaltungspraxis und stehen nicht im Gesetz.
Was gilt in Wien für Kurzzeitvermietung?
Seit 1. Juli 2024 ist die kurzfristige Beherbergung in Wohnzonen grundsätzlich unzulässig, außerhalb davon ist für mehr als 90 Tage im Kalenderjahr eine befristete Ausnahmebewilligung nötig. Der Strafrahmen reicht bis 50.000 Euro.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum angegebenen Stand wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder deine Steuerberatung.